Plan particulier d'urbanisme : Westmount Sud-Est

La densification du secteur sud-est de la Ville de Westmount, dans le cadre du projet Imagine Westmount Sud-Est, s’inscrit dans une démarche de revitalisation de ce secteur. Le Plan particulier d’urbanisme (PPU) vise à repenser l’aménagement de ce secteur pour le rendre plus dynamique, inclusif et fonctionnel. La densification permettrait d’accueillir de nouveaux logements et d’intégrer des services de proximité (commerces, équipements collectifs, espaces verts). Le secteur sud-est est actuellement dans un état critique avec plusieurs espaces sous-utilisés ou vacants et n’attire pas d’investissements. Le zonage en vigueur n’a pas généré de nouveaux développements depuis plusieurs décennies. Une densification bien planifiée, à proximité des infrastructures de transports en commun (proximité du métro Atwater et de plusieurs lignes d’autobus), est une réponse censée à plusieurs défis dont les Villes d’aujourd’hui et demain font face: la mobilité durable, la résilience climatique, la crise du logement et l’utilisation efficace des infrastructures publiques.

Actuellement dans le secteur, nous recensons 431 unités résidentielles. Avec le PPU, il sera possible d’atteindre environ 1000 unités résidentielles additionnelles.

Le 9 juin 2025, la Communauté métropolitaine de Montréal a adopté le PMAD révisé pour la première fois. Ce document énonce le seuil de densité minimale de 480 log/ha pour l'hypercentre TOD de la station de métro Atwater. Ce seuil est une exigence et non une suggestion, comme l'indique la page 94 du document : « La CMM demande aux MRC et aux agglomérations d'intégrer à leur SAD les seuils minimaux de densité prescrits pour les secteurs PIAT, les ESR et les secteurs hors PIAT, de leur territoire respectif, y compris pour les portions des secteurs PIAT qui s'étendent sur leur territoire depuis une MRC ou une agglomération voisine, en conformité à l'annexe 2. » Le secteur du PPU Sud-Est ne fait pas partie de cet arrondissement. Au cours des prochaines années, l'Agglomération de Montréal devra harmoniser son Schéma d’aménagement et Développement en y intégrant ces seuils de densité. Enfin, les municipalités locales, dont Westmount, devront ensuite faire de même avec leur Plan d’urbanisme. Le PMAD est annoncé comme le programme de planification métropolitaine 2026-2046. Il s'agit donc d'une vision à long terme qui peut être déployée sur une période significative.

La stratégie d’implantation repose sur des principes d’intégration de la forme urbaine au contexte existant. Le premier principe est la considération de l’ensoleillement et de l’orientation du cadre bâti afin de mitiger les impacts des ombres projetées au sol et sur les propriétés environnantes. Ensuite, il importe de s’assurer d’avoir des gabarits qui correspond à l’échelle humaine, minimisant le sentiment d’écrasement par le bâtit et donc d’assurer des retraits et une articulation soignée des volumes entre le basilaire et les tours. Finalement, les tours amincies offrent des logements confortables et intimes en limitant les vues directes entre bâtiments. La composition intérieure de ces tours nous démontre qu’il est intéressant le réfléchir autour d’un noyau central et soutient la flexibilité dans l’offre de logements.

L’objectif de la Ville est d’accroître l’offre en logements tout en permettant une variété de typologies de logements, en adaptant ses normes existantes dans la configuration de ceux-ci et en réduisant les requis de cases de stationnements nécessaires. L’offre des logements sera plus adaptée au contexte d’une aire TOD. Dans le cadre du PPU, la Ville se dote aussi d’un outil de zonage incitatif qui permettra, sous certaines conditions, des densités supplémentaires pour 2 propriétés. Une de ces conditions est la construction de logements abordables. En dernier, la Ville est propriétaire de deux terrains dans le secteur et elle pourra y attacher des conditions d’abordabilités dans la vente de ceux-ci si elle le souhaite.

La Ville de Westmount a modifié substantiellement les dispositions normatives pour assurer une meilleure intégration aux bâtiments patrimoniaux. Des critères dans le règlement Plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) ont été élaborés afin d’assurer la qualité du voisinage. À travers les modifications proposées, la Ville préconise l’échelle humaine dans l’ensemble du secteur et valorise les basilaires pour tous les sous-secteurs du PPU. Rappelons également que chaque projet sera révisé par le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) pour veiller à l’intégration du projet dans son environnement et pour assurer la meilleure qualité architecturale.

Le PPU a été élaboré en collaboration avec tous les Services de la Ville. La mise à niveau des infrastructures dans le secteur est connue et requise, avec ou sans PPU. Le phasage de revitalisation proposé est donc cohérent avec la planification globale de la Ville. Si une demande de permis est faite dès l’entrée en vigueur du PPU, oui, il sera possible d’être opérationnel avec les infrastructures actuelles. Toutefois, il sera nécessaire d’adapter nos réseaux tels qu’inscrits au plan d’action. Finalement, la Ville a déjà entamé des études en ce sens.

Le PPU est une vision. Tout projet d’aménagement nécessitera une validation en pré concept et des études de faisabilité seront réalisées à ce moment. L’idée du PPU est tout de même de réduire l’usage de l’espace public pour du stationnement compte tenu que nous sommes dans une aire TOD et de redonner des espaces aménagés et confortables aux autres modes actifs.

Un mandat a été donné pour l’analyse des coûts en infrastructures (souterrain et aménagements publics). Au cours des prochaines années, des travaux déjà planifiés (sans PPU) requerront des investissements d’environ 7-8M $ dans le secteur. Le coût préliminaire estimé pour pouvoir desservir ces nouvelles unités serait environ du double. Dans un scénario où toutes les nouvelles constructions sont érigées, avec les retombées de taxation qui les accompagnerait, le coût de l’excédent serait remboursé en moins de 3 ans. Sur un scénario de 10 ans, où les constructions s’ajoutent à un rythme « normal », il est plausible d’estimer un remboursement sur une période similaire (10 ans).